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賃貸やテナントの退去時に法令・実務で基準になるのは「原状回復」です。契約書に「現状復帰」と書かれていても、実務では原状回復と同義で扱うケースが多い一方、解釈のズレがトラブルを生みます。この記事では、用語の意味と費用負担の線引きを整理し、工事内容と相場の目安、見積もりの見方、業者選定の考え方まで、判断材料を一気に確認できるようにまとめます。

「現状復帰」と「原状回復」の意味や違い

まずは用語の定義を正しく押さえましょう。賃貸実務では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」や民法の考え方が整理の拠り所になります。ここでは現場で混同しやすいポイントを分解して確認します。

用語の定義と実務での使われ方

言葉が似ていても、意味や想定する「元の状態」が異なります。誤解を避けるため、契約書の表記と工事範囲を対応づけて確認します。

• 原状回復：入居前（引渡し前）に近い状態へ回復する考え方です。通常損耗・経年変化は賃料に内包されるとされ、借主負担から除外されるのが基本です。
• 現状復帰：直前の「現状」へ戻すニュアンスの言葉です。法令用語ではなく、契約書上は原状回復の誤記・同義として使われることが多いです。

契約書のチェックポイント（トラブル予防）

表記が曖昧だと、工事範囲と費用負担の認識が食い違います。退去時の争点を減らすため、次の点を入居時と退去前に必ず確認します。

• 表記の統一：「原状回復」「現状復帰」などの語を、どの状態へ戻すのか（入居前か直前か）まで明記します。
• 範囲の具体化：壁紙（クロス）、床（フローリング・カーペット）、天井、造作、設備（キッチン・水回り・空調・電気）を項目ごとに列挙します。
• 負担区分の明記：故意・過失、通常損耗、経年劣化、特約（喫煙・ペットなど）の扱いを具体例付きで記載します。
• 写真記録：入居時・退去時の状態を写真で残し、日付と箇所を記録します。

借主が原状回復費用を負担する必要があるケース

借主が費用を負担するのは、一般に「通常の住まい方」を超える損傷や、借主の故意・過失・注意義務違反が原因の損耗です。オフィス・店舗では無断造作や設備増設の撤去費が争点になります。

居住用（賃貸住宅）の主な負担例

生活実態や手入れ状況で判断が変わります。次のようなケースでは借主負担になる可能性が高いです。

• 手入れ不足によるカビ・シミ・油汚れの放置（通常清掃の範囲を超える場合）
• 喫煙によるヤニ汚れ・臭いの付着、焦げ跡
• ペットによる引っかき傷・臭いの強い残留
• 多数のねじ穴・釘穴、重量家具による深いへこみ
• 無断での設備交換・造作の取り付け（撤去・復旧費が発生）

オフィス・店舗の主な負担例

原状回復の定義が「スケルトン戻し」か「事務所仕様戻し」かで費用が大きく変わります。契約とテナント仕様の整合を必ず確認しましょう。

• パーテーション・造作壁・看板・間仕切り・什器の撤去
• 厨房設備・グリーストラップ・ダクト・給排気・ガス配管の撤去と補修
• 床仕上げ（長尺シート・タイルカーペット・防水層）の撤去・補修
• 専用配線・基礎アンカー・盤類などの原状復旧

借主が原状回復費用を負担しなくても良いケース

負担しないのは、通常使用で避けられない損耗や経年変化、建物固有の不具合起因の修繕です。ガイドライン上も賃料に内包される考え方が基本です。

居住用で借主負担から外れる例

入居者の故意・過失がなければ、次のような事象は貸主負担になるのが一般的です。

• 日焼け・電気焼けによる壁紙や床の変色
• 家電・設備の自然故障（耐用年数を迎えた劣化）
• 畳やカーペットの通常損耗、家具設置による軽微なくぼみ
• 建物の欠陥・雨漏りや配管不良による損傷
• 小規模な画鋲穴・設置痕などの通常の使用痕

テナントで借主負担から外れる可能性がある例

契約とテナント仕様の引継ぎ条件が前提になります。次のような要素は協議により貸主負担・按分になることがあります。

• 躯体・共用設備に起因する補修（躯体のひび、共用ダクト等）
• 貸主指定仕様への変更費のうち、貸主都合の追加仕様分
• 入居前から存在した造作・瑕疵の是正

原状回復工事の費用相場

費用は工事範囲・立地・搬出条件・設備量で大きく変動します。以下は一般的に言われている目安です。具体的な金額は現地調査と契約条件の確認が前提になります。

用途・規模	工事内容の目安	相場の目安
賃貸住宅（1R〜1LDK）	クリーニング、軽微補修、クロス・床の一部張替え	3万〜15万円程度
賃貸住宅（2LDK以上）	同上＋水回り補修・全室クロス張替え	10万〜40万円程度
小規模オフィス（〜20坪）	事務所仕様戻し（天井・壁・床の復旧、原状清掃）	坪2万〜5万円程度
中規模オフィス（20〜50坪）	同上＋間仕切り撤去・電気/通信の原状復旧	坪2.5万〜6万円程度
店舗（飲食・物販）	スケルトン戻し（造作・厨房・ダクト撤去、補修）	坪3万〜10万円程度

※上記は一般的な目安の一例です。設備量・夜間作業・廃棄物量・共用部養生・搬出動線で増減します。

原状回復工事費用が高くなるケース

同じ面積でも、撤去対象の複雑さや工程制約によって費用は大きく変わります。高額化しやすい要因を事前に把握すると、見積もり段階での合意形成がスムーズになり、予算超過を抑えやすくなります。

工事範囲が広い・仕様が厳しい場合

契約で「スケルトン戻し」を指定されていると、造作の撤去だけでなく、配管・配線・ダクト・設備基礎まで対象が広がります。例えば、重飲食のテナントでは排気ダクトやグリーストラップの撤去と、それに伴う床・壁・天井の補修が必要になり、工数と産廃量が一気に増えます。オフィスでも二重床やOAフロア、防水層の復旧が伴うと、仕上げや下地のやり直しが発生し、材料費と手間がかさみます。

また、貸主指定の仕上げ材や色品番への戻し指示がある場合、一般的な同等品への復旧よりも選定や調達の手間が増えます。指定品の入荷待ちや単価上昇の影響を受けやすく、工程の再調整が必要になることもあります。結果として、工期の延伸とともに仮設・養生や現場管理のコストが積み上がり、総額が上振れします。

作業条件が厳しい場合（時間・騒音・搬出）

ビル管理規約などで作業時間が夜間に限定されたり、騒音の出る工程を短時間に分割したりすると、同じ作業量でも日数と人工（にんく）が増加します。エレベーターの使用制限や共用部の動線指定が厳しい物件では、資材搬出の待機や小運搬の回数が増え、結果的に運搬費や現場常駐コストが高くなります。

さらに、近隣や同一テナントへの配慮として防音シートや集じん機の追加設置、散水による粉じん対策を強化するケースでは、機材の手配・設置・撤去の手間が別途かかります。共用部の長期養生や夜間警備の追加配置が必要になると、工事そのもの以外の付帯費用が積み上がり、見積書の「仮設・養生・安全管理」の項目が大きくなります。

現地の不確定要素が多い場合

解体を進めて天井裏や二重床を開口した段階で、想定より多い配線・配管や、図面と異なる既存条件が見つかることがあります。こうした追加発見は撤去手順や工程の見直しを伴い、追加費や工期延伸の原因になります。特に前テナントの残置造作が多い物件では、入居時の状態と現状の差分が大きく、復旧のための補修範囲が拡大しがちです。

また、仕上材や下地にアスベストが含まれる可能性がある場合は、事前調査や分析、必要に応じた除去・封じ込めといった別工程が発生します。該当すると法令遵守のために手順や資機材、安全区画の設置が厳格化され、作業時間と費用が大幅に増えます。こうした不確定要素は現地調査の精度で抑制できる部分があるため、見積もり前の詳細な点検とリスク共有が重要です。

よくある質問

Q1. 「現状復帰」と「原状回復」は同じ意味ですか？

A. 実務では同義として使われることが多いですが、法令上の整理やガイドラインでは「原状回復」が基準になります。契約書にどの状態へ戻すのかを明記して、写真記録で認識をそろえると安心できます。

Q2. 敷金で原状回復費をすべて賄えますか？

A. 一部相殺に用いられることは多いですが、敷金額を超える場合は不足分の清算が発生します。見積書では工事項目と数量、単価、廃棄物処理費の内訳まで確認します。

Q3. オフィスの原状回復はどれくらいの期間が必要ですか？

A. 小規模（〜20坪）で1〜2週間、中規模（20〜50坪）で2〜4週間が一つの目安です。夜間限定や設備撤去が多い場合はさらに伸びます。

Q4. 見積もりは相場より高いか安いか、どう判断すればよいですか？

A. 相場比較だけでなく、工事範囲（戻し仕様）、仮設・養生、運搬条件、産廃量、工程制約の有無を横並びで比較します。写真付きの数量根拠、施工後の補修基準、追加費発生条件の記載があるかを確認しましょう。

まとめ

「現状復帰」と「原状回復」は似て非なる概念ですが、賃貸実務では「原状回復」を基準に負担区分を判断します。トラブルを避けるには、契約書の表記と工事範囲を具体化し、入居時・退去時の写真記録で「元の状態」を共有することが重要です。オフィス・店舗ではスケルトン戻しか仕様戻しかで費用が大きく変わるため、見積もり段階から戻し仕様・工程制約・産廃量を丁寧にすり合わせます。

• 判断基準は「原状回復」。通常損耗・経年変化は借主負担から外れるのが基本です。
• 契約書は用語の統一・工事範囲・負担区分・特約を具体化して、写真記録で補強します。
• 費用は用途・仕様・条件で大きく変わります。オフィスは坪2万〜6万、店舗は坪3万〜10万が一例です。
• 高額化要因は、スケルトン戻し、設備撤去、工程制約、現地不確定要素です。
• 見積書は数量根拠・産廃・仮設・追加条件まで横並びで比較します。